Чи «всесильне» ОСББ?, або Коли більшість має рахуватися з інтересами меншості

З 1 липня цього року в Україні в сфері послуг з утримання будинків мають відбутися кардинальні зміни. І нині власники квартир у багатоквартирних будинках ще мають час, щоб зробити свій вибір: самостійно визначати того, хто надаватиме їм відповідні послуги (наприклад, створивши об’єднання співвласників багатоквартирного будинку), чи віддати це своє право на відкуп місцевої влади.


Звичайно, на погляд автора статті, кожен з наведених варіантів може бути прийнятним за умови, якщо керівництво ОСББ чи місцевої влади порядне і компетентне. Проте, все ж дещо кращим є саме варіант, коли власники беруть на себе повноту відповідальності за своє житло.


З огляду на це, актуальними є питання: чи містить законодавство України гарантії, здатні забезпечувати баланс між бажаннями власників більшості квартир в будинку, де створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ), та інтересами меншості?


Аби краще зрозуміти те, про що йде мова, автор у цій статті розповість про проблему на прикладі історії однієї жительки Рівного. Жінка роками бореться за те, щоб мати можливість користуватися сміттєпроводом.


Дещо про історію конфлікту
63-річна рівнянка Надія, яка є інвалідом 2-ї групи, проживає зі своєю 96-річною мамою, інвалідом 1-ї групи, за якою здійснює постійний догляд. Десятки років вона живе у власній квартирі на 9-му поверсі будинку, який будувався як кооперативний.


З 1978 року утримання будинку, в якому знаходиться квартира п. Надії, забезпечувалося силами житлово-будівельного кооперативу. А в 2011 році на зміну кооперативу, ліквідованого в грудні 2011 року, прийшло ОСББ. І п. Надія, як і інші власники квартир, стала членом новоствореної організації.


В будинку, де вона мешкає, під час будівництва було змонтовано сміттєпровід. Ним жінка постійно користувалася, викидаючи сміття в сміттєприймальні камери, розташовані між 8 та 9 поверхами. Зі створенням об’єднання пенсіонерка сподівалася, що її багаторічні суперечки з керівництвом кооперативу стосовно реалізації права користуватися сміттєпроводом припиняться. Адже вони тривали не один рік. І хоч завжди в позасудовому порядку вирішувалися з допомогою місцевої влади на користь жінки, але постійні суперечки створювали їй дискомфорт.


Проте керівництво ОСББ не звернуло уваги на інтереси п. Надії. І на початку березня 2015 року закрило доступ до сміттєпроводу, вивівши його з експлуатації. В свою чергу рівнянці голова ОСББ повідомила про необхідність самостійно виносити сміття на вулицю, де неподалік від будинку був облаштований сміттєзбірний контейнерний майданчик. Жінка не погодилася з цим. І за допомогою у вирішенні проблеми звернулася до юристів центру права Рівненської обласної громадської організації «Комітет виборців України» (далі – РОГО КВУ). Справу рівнянки було підтримано Фондом пріоритетних справ організації (далі – ФПС), у рамках якого нині здійснюється її безоплатний правовий супровід.


Для довідки: Згідно існуючих правил в центрі права РОГО КВУ клієнтам безоплатно надається первинна правова допомога. У справах, які становлять значний суспільний інтерес, юристи організації можуть безоплатно надавати вторинну допомогу: готувати процесуальні документи, представляти осіб у судах. Такі справи, по яких надається вторинна допомога, включаються до ФПС за спільним рішенням трьох працівників секретаріату організації.


Про ходіння в суди
З допомогою юристів РОГО КВУ п. Надія в липні 2015 року звернулася до суду з вимогами про визнання дій та бездіяльності ОСББ і його голови неправомірними, зобов’язання їх вчинити дії та відшкодувати моральну шкоду. Жінкою в суді по справі №569/10096/15-ц оскаржувалися дії щодо заварювання сміттєкамер у будинку, через які її позбавлено можливості користуватися сміттєпроводом.


Але, допоки в міському суді тривав вищевказаний спір, керівництво ОСББ спробувало створити видимість легітимності закриття доступу до сміттєпроводу. Зокрема, 23 жовтня 2015 року провело збори мешканців житлового будинку, в якому мешкає п. Надія. На них було прийнято рішення роботу сміттєпроводу не відновлювати. Участь у зборах і голосуванні зі 143 взяли 130 власників квартир.


Як тільки п. Надія дізналася про існування вищевказаного рішення ОСББ, то відразу подала до суду свій другий позов. В ньому (наразі це провадження по справі №569/561/16-ц) жінка просила суд визнати відповідне рішення протиправним та незаконним.


Про що говорила позивачка в суді?
В обох своїх позовах до суду п. Надія вказувала, що вона на рівні з іншими власниками квартир у відповідному будинку є власником приміщень загального користування, сантехнічного та іншого обладнання за межами квартири. Жінка зазначала, що фізично не має сил, здоров’я та можливості виносити з 9-го поверху донизу сміття (памперси, залишки харчових продуктів та ін.). При цьому, стверджувала, що мають місце порушення ст. 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі – Закон про ОСББ), п. 2.17 Державних санітарних норм та правил утримання територій населених місць, затверджених наказом МОЗ України №145 від 17.03.2011 р. (далі – Державні санітарні норми) та п. п. 2.2., п. 2.6. Статуту ОСББ.


Що ж казав відповідач?
У свою чергу ОСББ вказувало, що закривши доступ до сміттєпроводу, воно привело в дію рішення загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу, яке ніби то було прийняте ще 23.03.2009 р. Хоча поруч з цим саме ОСББ, створене лише в 2011 році, визнавало, що жодного відношення до кооперативу не мало і не має та не є його правонаступником.


Крім того, виведення сміттєпроводу з експлуатації об’єднання мотивувало неможливістю забезпечити виконання робіт з його утримання та відсутністю в одного з комунальних сміттєзбиральних підприємств міста технічної можливості вивезення сміття напряму із сміттєкамер. Зокрема, представники ОСББ у суді зазначали, що в Рівному вже немає жодного будинку, в якому б ще працювали сміттєпроводи; більшість власників квартир не бажають оплачувати послуг, виконання яких є необхідним для утримання сміттєпроводу в належному санітарному стані; вартість робіт по утриманню сміттєпроводу не включено у складову тарифу квартирної плати.


Позиція контролюючих органів
В матеріали справ, які розглядаються судами, п. Надія надала, серед іншого, листи Рівненської міської санепідемслужби. І, наприклад, у листі від 23.02.2012 р. міська СЕС стверджувала, що до відносин позивачки з відповідачем має застосовуватися п. 2.17 Державних санітарних норм. А в листі від 08.04.2015 р. санепідемслужба зазначила про наявність факту порушення ОСББ ст. 10 Закону про ОСББ. Але…


Суд став на бік відповідача
1 березня 2016 року Рівненський міський суд своїм рішенням у справі №569/10096/15-ц відмовив п. Надії в задоволенні її позову до ОСББ та до голови ОСББ. А згодом 27 квітня міський суд прийняв рішення по справі №569/561/16-ц, яким також відмовив жінці в задоволенні її позову. В обох випадках суд першої інстанції прийняв до уваги аргументи ОСББ, повністю відкинувши аргументи, наведені позивачкою. На сьогодні на обидва вищевказані рішення рівнянка подала апеляційні скарги. І на момент написання статті вони ще перебувають на розгляді в національних судах.


Норми, які підлягають застосуванню
Чинне законодавство містить положення, які регулюють використання спільного майна та функціонування сміттєпроводів. До них, на переконання автора, відносяться як правила прийняття рішень в ОСББ, так і конкретні норми матеріального права, з дотриманням яких має прийматися те чи інше рішення.


Так, у ч. 2 ст. 382 ЦК України в редакції, чинній на момент виникнення спору в березні 2015 року, передбачалося: власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку. Згідно ч. 2 ст. 369 ЦК України розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. При цьому, загальна процедура того як має відбуватися розпорядження спільним майном в будинку, в якому створено ОСББ, регулюється ст. 10 Закону про ОСББ. Так, у ч. 9 ст. 10 цього Закону вказано, що до виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься: питання про використання спільного майна; визначення обмежень на користування спільним майном.


Разом з тим, крім положень, які закріплюють загальні гарантії прав власників та процедури прийняття рішень, існують і специфічні вимоги, яких ОСББ зобов’язане дотримуватися. Наприклад, згідно зі ст. 22 Закону «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення» органи виконавчої влади, місцевого самоврядування, підприємства, установи, організації та громадяни зобов`язані утримувати надані в користування чи належні їм на праві власності жилі, виробничі, побутові та інші приміщення відповідно до вимог санітарних норм. Обов’язок дотримуватися санітарних норм прописаний і в п. 2.6 статуту ОСББ, де вказано: об’єднання зобов’язане забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного та загального майна, що належить членам об’єднання. Водночас, згідно вимог п. 2.17 Державних санітарних норм у житлових будинках, що будуються висотою 5 поверхів і вище, може бути влаштовано сміттєпроводи відповідно до вимог державних будівельних норм та державних стандартів. Дозволяється проектувати та будувати житлові будинки без улаштування сміттєпроводів у разі проведення оброблення (перероблення) побутових відходів шляхом обладнання всіх квартир утилізаторами (подрібнювачами) залишків харчових продуктів та влаштування окремого технічного ліфту для перевезення твердих відходів. В існуючих багатоповерхових житлових будинках дозволяється закриття сміттєпроводу у разі проведення оброблення (перероблення) побутових відходів шляхом обладнання всіх квартир утилізаторами (подрібнювачами) залишків харчових продуктів та письмової згоди всіх мешканців цих будинків за погодженням з балансоутримувачем цих будинків.


Чи писаний закон для ОСББ
З огляду на наведене, щоб закрити сміттєпровід, ОСББ мало б прийняти про це відповідне рішення на загальних зборах співвласників. При цьому, таке рішення в силу існування спеціальної норми матеріального права - п. 2.17 Державних санітарних норм може вважатися законним лише за умов обладнання всіх квартир у відповідному будинку утилізаторами (подрібнювачами) залишків харчових продуктів та письмової згоди всіх мешканців цих будинків за погодженням з балансоутримувачем цих будинків. Якщо ж згоди зі 143 власників на закриття сміттєпроводу дали 130 власників квартир, у квартирах будинку не обладнані утилізатори (подрібнювачі) залишків харчових продуктів і не має погодження балансоутримувача, то закриття сміттєпроводу не може вважатися законним. У випадку, приклад якого описувався вище, згоди 13 мешканців, в т.ч. позивачки не було, утилізаторами квартири не обладнані. Також не відомо, чи погоджував балансоутримувач закриття сміттєпроводу.


Не на завершення
Судові процеси наразі тривають в апеляції. Тому, хоч підзаконні акти містять певні гарантії, але їх застосування на практиці не дозволяє наразі надати однозначну відповідь на питання, поставлене на початку статті, щодо збалансування інтересів більшості та меншості.


Тому, в наступній своїй публікації автор детальніше розповість про мотиви, якими керувався міський суд, відмовляючи п. Надії у задоволенні її позову, та наведе аналіз того як вітчизняні суди в подібних справах застосовують п. 2.17 Державних санітарних норм.