Накладення меж земельних ділянок: проблеми та шляхи їх вирішення

Стаття 41 Конституції України та ст. 321 Цивільного кодексу України передбачають недоторканість права власності. Це означає, що всі мають утримуватися від безпідставного заволодіння чужим майном. Проте, нерідко зазначене право порушується. Інколи цьому сприяє накладення земельних ділянок одна на одну, коли межі однієї ділянки перетинають іншу або інші ділянки і в такий спосіб частина сусіднього земельного наділу згідно правовстановлюючих документів опиняється у власності іншої особи.


У цій статті її авторами проаналізовано випадки накладення меж, окремі приклади розв’язання конфліктних ситуацій у судах та запропоновано деякі шляхи вирішення проблем пов’язаних з накладенням меж.


«Багатоповерховість» земельних ділянок: чому, де і коли?
З часу відновлення в Україні в 1992 р. інституту права приватної власності на землю і до 1 січня 2013 р. основним документом, який посвідчував право власності на земельні ділянки, був державний акт на право власності на землю. Його видачі передувало оформлення землевпорядної документації. При цьому, в перші роки оформлення відповідних прав громадян на землю землевпорядна документація складалася виключно в паперовій формі. І лише з липня 2003 р. при оформленні права власності на землю було започатковано складання землевпорядної документації на новостворені земельні ділянки поряд з паперовою і в електронній формі на магнітних носіях (див. наказ Держкомзему України від 02.06.2003 р. №174 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення Державного реєстру земель»). Як наслідок, через те, що в оцифрованому вигляді існує інформація про розміщення в просторі не всіх земель, право власності на які оформлене до складення землевпорядної документації в електронній формі, то окремі власники можуть стикнутися з невизнанням чи оспоренням належного їм права власності. Це пов’язано з тим, що траплялися випадки, коли геопросторове розташування ділянок визначалося без належної точності, так як окремі землевпорядні організації виконували свої роботи без виходу на місцевість та без прив’язки поворотних точок меж ділянок до пунктів національної геодезичної мережі.

Подібні випадки мали місце і в практиці під час реалізації положень постанови Кабінету Міністрів України №844 від 05.08.2009 року «Деякі питання реалізації права власності на землю громадянами України», коли відбувалося оформлення землевпорядної документації за бюджетні кошти. Це пов’язано з тим, що у вищезгаданій постанові Кабміну при оформленні прав на землю стадія погодження меж суміжними землевласниками не передбачалася. Хоча зазначена стадія є обов’язковою при проведенні кадастрових зйомок та складанні технічної документації із землеустрою.


Наведені випадки й нині спричиняють виникнення неточностей у землевпорядній документації і, як наслідок, інколи це призводить до накладення земельних ділянок. Тобто, коли згідно двох або більше різних землевпорядних документів одна і та ж ділянка землі, розташована на певному відрізку, фактично займає територію іншої, як правило, сусідньої земельної ділянки. Таке явище в правових публікаціях згадується як «багатоповерховість» земельних ділянок. Наприклад, про вказане зазначала у своїй статті «Деякі питання визнання права приватної власності на земельні ділянки в Україні в умовах земельно-реєстраційної реформи» Кулинич О.П. (див. Часопис Київського університету права № 2, 2013 р. – С. 274).


У Публічній кадастровій карті дана проблема візуально виглядає так:

 


Чим заважає накладення земельних ділянок?
Відомості про «багатоповерхову» земельну ділянку неможливо внести до Державного земельного кадастру. Адже п. 6 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» встановлює як одну з підстав для відмови у здійсненні державної реєстрації земельної ділянки знаходження в межах земельної ділянки, яку передбачається зареєструвати, іншої земельної ділянки або її частини. При цьому, власник не зможе одержати кадастровий номер, необхідний при відчуженні земельної ділянки. Поруч із цим в договорах купівлі-продажу, міни, дарування і в договорах іпотеки з метою ідентифікації земельної ділянки обов’язково зазначається кадастровий номер. Це означає, що за відсутності такого номера особа не може повноцінно здійснювати розпорядження своєю власністю – продати, подарувати земельну ділянку або будівлю чи іншу споруду, розташовану на такій ділянці. Наприклад, про вказану проблему зазначалося в статті «Деякі питання визнання права приватної власності на земельні ділянки в Україні в умовах земельно-реєстраційної реформи», опублікованій на с. 273 Часопису Київського університету права № 2 за 2013 р., її автор Кулинич О.П.


Тож не дивно, що дана проблема не залишила байдужими і юристів-практиків (Л. Тарковська), які наголошують на необхідності її вирішення.


Масштаби проблеми
Масштаби описаної проблеми на сьогодні ще детально не вивчені, але приклади із судової практики свідчать, що власники стикаються з проблемою накладення земельних ділянок під час реєстрації прав на них у Державному земельному кадастрі. Наприклад, на це вказує зміст рішень судів у справах №810/6430/14 та №367/127/14-а.


Хоча нині у кадастрі нема більше половини даних про земельні ділянки, уже зараз трапляється плутанина – певний наділ може одночасно належати кільком особам. А за неофіційними даними наведеними у статті Голосу Столиці, на сьогодні з понад 17 млн. земельних ділянок, що відображені у Державному земельному кадастрі, близько 3,5 млн. накладаються одна на одну.


Існуючі варіанти вирішення проблеми
Як показує ознайомлення із текстами судових рішень для внесення відомостей про земельну ділянку до Кадастру, їх варто коригувати: повторно визначати лінії проходження меж, а відповідно і площі таких земельних ділянок та їх місця розташування. При цьому, на думку Кулинич О.П., висловлену в статті «Деякі питання визнання права приватної власності на земельні ділянки в Україні в умовах земельно-реєстраційної реформи», власник земельної ділянки може обрати між двома способами виходу із ситуації, що склалася:


1) переоформити право власності на земельну ділянку меншого розміру чи іншої конфігурації;


2) вимагати у суді визнання за ними права на земельну ділянку у розмірах, зазначених у документах, що посвідчують право власності на землю, та відповідно до плану такої ділянки, який міститься у державному акті на право власності на земельну ділянку. Останній варіант обирається тоді, коли право на ділянку оспорюватиметься або не визнаватиметься власником (користувачем) сусідньої (суміжної) земельної ділянки або ж відповідним органом влади.


Таким чином, вихід з описаної ситуації залежить від власників конкретних наділів землі: чи готовий з них хтось поступитися іншому, чи навпаки між ними відсутній компроміс – наявний спір з приводу меж земельних ділянок.


«Чи можна оминути суд?
Звичайно, в ситуації, коли спір між сусідніми землевласниками відсутній, простіше поберегти нерви, гроші, час і звернутися до альтернативних заходів, щоб захистити свої права.


Зі змісту ч. 2 ст. 144 Конституції України та ч. 10 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вбачається, що рішення органів місцевого самоврядування та їх посадових осіб з мотивів їх невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними з ініціативи заінтересованих осіб в судовому порядку. Однак, як вважає Конституційний Суд України (мотивувальна частина рішення Конституційного Суду України від 16 квітня 2009 р. №7-рп/2009 (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування), це не позбавляє орган місцевого самоврядування права за власною ініціативою або ініціативою інших заінтересованих осіб змінити чи скасувати прийнятий ним правовий акт (у тому числі і з мотивів невідповідності Конституції чи законам України). Це означає, що заінтересована особа може звернутися до органу місцевого самоврядування з проханням (заявою) про скасування прийнятого ним раніше рішення, що порушує законні інтереси та права власника. І тоді не потрібно буде йти до суду. Але важливим в цій ситуації буде те, чи погоджуватиметься на скасування рішення власник суміжної земельної ділянки, інтереси якого воно зачіпатиме.


У разі, коли помилка в межах земельних ділянок виникла в процесі внесення відомостей до Державного земельного кадастру, то застосовуються правила підп. 2 п. 144 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012 року №1051. Згідно із ним, якщо факт невідповідності відомостей Державного земельного кадастру інформації, що міститься в документах, які є підставою для внесення таких відомостей, підтверджено, то державний кадастровий реєстратор за допомогою програмного забезпечення державного земельного кадастру безоплатно виправляє допущену помилку.


Тому, за відсутності спору з приводу меж між суміжними землевласниками, один з них, звертається до органу місцевого самоврядування з проханням змінити або скасувати своє рішення. Після цього, особа здійснює переробку документів на право власності, звертаючись до землевпорядної організації та розробляючи технічну документації з землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі на місцевості, так як погодили сторони. Наступним кроком є внесення відомостей до Державного земельного кадастру та до правовстановлюючих документів на земельну ділянку згідно п. 4 перехідних положень Закону України «Про земельний кадастр». А у випадку помилки в процесі внесення відомостей до Державного земельного кадастру достатнім буде звернутися до державного кадастрового реєстратора для її виправлення.


Якщо ж між землевласниками існує спір, то питання щодо меж земельних ділянок вирішуватиметься у судовому порядку.


Справедливість слід шукати в суді
Стаття 158 Земельного кодексу України (далі – ЗК України) передбачає, що суди розглядають справи за спорами про межі земельних ділянок, що перебувають у власності чи користуванні громадян-заявників, які не погоджуються з рішенням органу місцевого самоврядування чи органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Згідно зі ст. 155 ЗК України у разі видання акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.


Постановою Пленуму Вищого адміністративного суду України від 20 травня 2013 р. №8 визначено, що земельні спори фізичних чи юридичних осіб з органом місцевого самоврядування як суб`єктом владних повноважень, пов`язані з оскарженням його рішень, дій чи бездіяльності, належать до публічно-правових спорів, на які поширюється юрисдикція адміністративних судів. Таким чином, подавати позов про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування на основі якого було видано документ, що посвідчує право власності на земельну ділянку, необхідно в порядку адміністративного судочинства.


Але при зверненні до суду особа може не отримати захисту в разі пропуску строку на звернення. Оскільки Кодекс адміністративного судочинства України (далі – КАСУ) встановлює загальний строк звернення до суду в порядку адміністративного судочинства – шість місяців. Водночас власник земельної ділянки, межі якої накладаються з іншою, найчастіше дізнається про порушення свого права як власника через значний час після винесення відповідного рішення органу місцевого самоврядування. До вказаного моменту, коли особа взнає про порушення, може минути більше шести місяців від дати, коли той таки позивач погодив сусіду межі проставленням свого підпису. І суд може вказане розцінити, що саме на момент погодження меж особа мала б помітити порушення її прав.


Тому, у випадку пропуску строків звернення особа до позову має додавати і відповідне клопотання про поновлення строку, пропущеного з поважних причин, та наводити аргументи, чому вказані причини є поважними. Наприклад, Ялтинський міський суд у своїй ухвалі за позовом Особи 1 до Ялтинської міської ради відновив пропущений строк на звернення до суду за тих підстав, що про накладення земельних ділянок позивачу стало відомо після проведення експертизи земельної ділянки в листопаді 2011 року, у зв’язку з чим своєчасно оскаржити рішення він не міг.


Разом з тим, існують випадки, коли справи щодо накладення меж розглядаються і в порядку цивільного судочинства.


Судова практика
Так, вид судочинства, за правилами якого здійснюється розгляд справ, які стосуються випадків накладення меж земельних ділянок, залежить від того, кого позивач вказує у своїй позовній заяві відповідачем та які пред’являє вимоги.


Наприклад, ті спори, що виникають у зв’язку з накладенням меж земельних ділянок, розглядаються в порядку цивільного судочинства, коли в якості відповідачів залучаються як відповідна місцева рада, так і власник земельної ділянки, межі якої накладаються з межами позивача. Оскільки в такому разі відносини втрачають суто публічно-правовий характер. Наприклад, в справі №2-372/11 до суду подано позов Особи 1 до Особи 2, Корецької міської ради, ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» про визнання державного акта недійсним. Або ж в справі №309/1199/13-ц до суду подано позов Особи 1 до Особи 2, Сокирницької міської ради, Управління Держземагенства у Хустському районі про визнання державного акту на право власності на земельну ділянку частково недійсним та усунення порушень прав власника. Інший приклад, у справі № 372/6016/13-ц до суду подано позов Особи 1 до Особа 2, Особа 3, Підгірцівської сільської ради Обухівського району Київської області про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою шляхом визнання недійсними державних актів. Тобто, у вказаних випадках відповідачами по справах є власники суміжних земельних ділянок, межі яких накладаються, та відповідні органи місцевого самоврядування, а вимоги стосуються визнання недійсними державних актів та захисту порушеного права.


В той же час, коли особи зверталися до суду з вимогами лише до суб’єкта владних повноважень – місцевої ради, то такі справи за правилами підсудності розглядалися адміністративними судами. Наприклад, в справі № 2-а-39 до суду подано позов Особи 1 до Кореїзської селищної ради про визнання неправомірним рішення суб’єкта владних повноважень та справі № 2-а-44/11 до суду подано позов Особи 1 до Маріупольської міської ради про визнання частково недійсним рішення відповідної ради. З рішень видно, що по таких справах власники суміжних земельних ділянок залучалися до судового розгляду як треті особи.


Варто зазначити, що при розгляді справ за позовами до органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування в разі незгоди з їхніми рішеннями з питань, віднесених у галузі земельних відносин до їх компетенції, суд за наявності підстав для задоволення позову визнає рішення такого органу недійсним, керуючись статтею 155 ЗК України. В цій нормі вказано, що у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним та зобов`язує його залежно від характеру спору виконати певні дії, передбачені його компетенцією (або не вчиняти чи припинити їх), на захист порушеного права, як цього вимагає законодавство, або надає право позивачеві вчинити певні дії для усунення порушень його права.


Як усунути проблему?
Однозначно, «багатоповерховість» земельних ділянок – чи це технічна помилка реєстратора, чи недобросовісна робота землевпорядних організацій – явище негативне, яке не дозволяє особі користуватися своєю власністю повноцінно. Такій особі для реалізації своїх законних прав необхідно спершу їх захистити або в судовому або в позасудовому порядку. Залежно від обраного варіанту, загальні витрати від цієї процедури можуть бути меншими чи більшими.


Конфлікти суміжних землевласників є непоодинокими і, на жаль, немає жодної норми закону, яка врегулювала б вирішення цього питання без порушення прав усіх землевласників та землекористувачів. Як боротися з цією проблемою на рівні держави? Однозначно, що процедура реєстрації відомостей про земельну ділянку в Державному земельному кадастрі, присвоєння їй окремого кадастрового номеру та відображення відомостей у Публічній кадастровій карті має бути реформована, а процедура договірного врегулювання неточностей між власниками чітко врегульована в Законі України «Про Державний земельний кадастр» чи окремому нормативно-правовому акті.


На нашу думку, ще одним із способів вирішення проблеми – здійснення моніторингу вже наявних земельних ділянок у Державному земельному кадастрі на предмет їх відповідності фактичним межам, щоб реєструючи наділи суміжних землекористувачів, їх права не порушувалися.

Мирослава Клічук, Олексій Войчишин, студенти НаУ «Острозька Академія», волонтери РОГО КВУ